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viernes, 29 de abril de 2011

Análisis de Ley 108-5 Registro Inmobiliario, 2005.

Principios Generales

El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de derechos inmobiliarios.

Se fundamente en la publicidad de los procedimientos antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria.

Se establece una presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el Estado Dominicano es propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar que estén registrado a favor de alguien.

Una vez un derecho de propiedad esté registrado es imprescriptible, es decir, que perdura.

Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares.

Se instituye el carácter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de contradicción prevalecerá la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

En lo referente a la interpretación se establece el carácter supletorio del derecho común.


Libertad de prueba en los procedimientos de orden público.

Limitante al ejercicio abusivo de derecho, aunque no dice como se determinará cuando existe un ejercicio abusivo de derecho.

Objeto de la ley de Registro Inmobiliario
De acuerdo a la Ley 108-2, en su Articulo 1.-
• Proceso de saneamiento.
• Registro de derechos reales inmobiliarios.
• Las cargas y gravámenes susceptibles de registro.


MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

La jurisdicción inmobiliaria esta compuesta por las siguientes instituciones:
Tribunales Superiores de Tierras (Art. 6): Son tribunales colegiados, compuesto por varios jueces nombrados por la Suprema Corte de Justicia, uno de los jueces funge como Presidente. Para estar constituido validamente debe estar presentes 3 jueces y sus decisiones se tomaran por mayoría simple.

Competencia:
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original.

• Tribunales de Jurisdicción Original:

Ley 108-02, Articulo 9.- “Son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.” (P. 20)

• Dirección Nacional de Registro de Títulos, Ley 108-05, Art. 13:
Es la institución encargada de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos. Es una institución con carácter nacional.

• Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, Ley 108-05, Art.15:
Es el órgano de carácter nacional, dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria, encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Competencia, Art. 3.- La competencia es capacidad que tiene un tribunal para conocer de un determinado asunto, en este caso la jurisdicción inmobiliaria puede conocer lo relativo a derechos inmobiliarios así como su registro.

Excepciones:
Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios


Designación de jueces, Art. 5.- Ley 108-05
Como los demás jueces, son designados por la Suprema Corte de Justicia.

También este mismo articulo en párrafo IV, dice lo siguiente:

Ley 108-05, Art. 5 Párrafo IV (2005): “Todas las actuaciones que por la aplicación de la presente ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.” (P. 17).


EL ABOGADO DEL ESTADO
El Estado ante los tribunales superiores es representado por el Abogado del Estado.

Funciones:
De acuerdo al Art. 12, esta son: representación y defensa del Estado dominicano en todos los procedimientos que así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones de Ministerio Público ante la jurisdicción en función de esto.

Art. 12.1. Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley.

12.2.- Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás atribuciones que como Ministerio Público le correspondan.

12.3.- Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria, y las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución forzosa, pudiendo requerir el auxilio de la fuerza pública.


LA SECRETARÍA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES

Respecto a las funciones de la misma, la Ley 108-05, dice:
Art. 18.- Definición. La Secretaría es la unidad operativa que asiste a uno o varios despachos judiciales en la función administrativa y jurisdiccional. (P. 25).

La Secretaria como en los demás tribunales, esta a cargo de un secretario y varios auxiliares. Cuando existe una demanda inmobiliaria el apoderamiento del tribunal se realiza en la secretaria mediante el depósito de instancia escrita.

LOS PROCEDIMIENTOS ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.

1.- Saneamiento:
La Ley 108-25, define el saneamiento de la siguiente forma:
Art. 20.- Definición. Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

El proceso de saneamiento lo puede iniciar cualquier persona física o moral interesada, para esto no es necesario el apoderamiento de un abogado.

En el proceso de saneamiento solamente son competentes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria por disposición expresa de la Ley 108-05, en su Art. 23.

El saneamiento conlleva tres etapas:

Mensura:
La mensura consiste en un proceso de ubicación, medición, individualización, y establecimiento de linderos, del derecho de propiedad que se pretende registrar. (Ley 108-05, Art. 25)

Procedimiento:
Se hace una solicitud a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, quien otorgará una autorización para iniciar los trabajos de mensura, en un plazo de 20 días. Se sobreentiende que esta solicitud lleva la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apoderara tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.

Una vez realizados y presentado los trabajos realizando por el Agrimensor en un plazo de 45 días Dirección Regional de Mensuras Catastrales, se pronunciara sobre la misma.

En caso de que la autorización para iniciar los trabajos de mensura sea rechazada, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, debe fundamental la misma.

Cuando la autorización es otorgada para iniciar los trabajos de mensura tiene un plazo de 60 días para realizar el trabajo, este plazo puede ser prorrogado por 30 días más.

Proceso judicial:
Una vez que el tribunal de jurisdicción original es apoderado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, le notificara a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial de saneamiento.

La primera audiencia del proceso judicial del saneamiento tendrá lugar a los 60 días posteriores al apoderamiento.

El tribunal de jurisdicción original le informara al Abogado del Estado del inicio del proceso de saneamiento y la fecha de la audiencia para que éste emita su opinión. Ley 108-05, Art. 26.

Finalmente el tribunal de jurisdicción original terminara con una sentencia de adjudicación, la cual será notificada por acto de alguacil. A partir de la notificación comienza a correr el plazo de apelación. Una vez vencido el plazo de apelación, la sentencia adquirirá la autoridad de la cosa juzgada irrevocablemente.

La sentencia irrevocable del saneamiento, el plano definitivo de mensura, mas otros documentos será depositados en Registro de Títulos de la jurisdicción correspondiente.

Registro:
Art. 27.- El registro. Es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad.


2.- LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

Son problemas contenciosos en relación con un derecho o inmueble registrado.

Competencia:
Tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.

3.-INHIBICIÓN, RECUSACIÓN E INHABILITACIÓN DE JUECES

Las causas de inhibición y reacusación son las mismas establecidas en el Código Procesal Civil.

En caso de que proceda la inhibición, recusación e inhabilitación de un juez El Tribunal Superior de Tierra competente designara un juez del mismo grado; en caso de que el juez sea contra quien se realiza el procedimiento sea del Tribunal Superior de Tierras le corresponderá a la Suprema Corte de Justicia designar el juez que continuara con el conocimiento del asunto.

4.- DESISTIMIENTO Y PERENCIÓN DE INSTANCIA.
El desistimiento: Es el abandono o renuncia voluntaria del solicitante, ante el juez apoderado del caso, de la acción solicitada al tribunal.

Puede ser solicitada por cualquiera de las partes.

Perención de instancia:
Cuando haya transcurrido 3 años de inactividad procesal.

FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS
El Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados es una contribución especial que establece la Ley num. 108-05 en su artículo 40 para integrarlo y para el funcionamiento y sostenibilidad de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual recae sobre los inmuebles que se registren por primera vez y cada vez que se deba emitir un nuevo Certificado de Título, producto de una transmisión de derechos reales.

Contribución a pagar:
• Un Cero punto Cinco (0.5%) del valor que la Dirección General de Catastro Nacional le atribuya al inmueble (en caso de adjudicación).
• Cinco mil pesos (RD$5,000.00) por cada operación que se realice, siempre que el inmueble sobrepase del valor consignado para aquellos que califican para tributar por IVSS.
Este pago puede ser realizado tanto como por quien trasmite el derecho como el nuevo titular, indistintamente.

Excepciones:
a) Los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado dominicano;
b) Los inmuebles que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas;
c) Los inmuebles que se adjudiquen a favor de organizaciones religiosas;


Una vez que se haya obtenido una sentencia ordenando una indemnización por el daño causado por esta ley, el fondo de garantía de inmuebles registrado deberá realizar el pago en un plazo de 60 días. Ley 108-05, Art. 46.

5.- DESALOJO DE INMUEBLES REGISTRADOS.

La ley define el desalojo de la siguiente manera;

Ley 108-05, Art. 47.- Definición. Es el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal. (P. 36)

En la ley se contemplan dos modalidades de desalojo, los cuales son:

Procedimiento de desalojo ante el Abogado del Estado. Ley 108-05, Art. 48.
El propietario se proveerá de una autorización emitida por el Abogado del Estado* que será notificada al intruso por acto de alguacil, de la misma jurisdicción, conjuntamente con el Certificado de Título, intimándole para que en el plazo de quince (15) días abandone el inmueble ilegalmente ocupado. Vencido este plazo, el Abogado del Estado* mediante oficio que será notificado mediante acto de alguacil concederá un último plazo de quince (15) días para que abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante dicha institución.
El Abogado del Estado luego de comprobar la veracidad de los documentos depositados ordenara el desalojo en un plazo no mayor de 30 días.

Procedimiento de desalojo judicial. . Ley 108-05, Art. 49.
Este tipo de procedimiento ya más bien es el resultado de una demanda en desalojo ante la jurisdicción inmobiliaria, es decir, se ha llevado a cabo un procedimiento contradictorio.

Una vez que la sentencia sea definitiva, debe ser notificada en un plazo no mayor de 15 días antes de la ejecución.

Cuando pase el plazo de los 15 días se le solicita al Abogado del Estado el auxilio de la fuerza publica para ejecutar el desalojo.


6.- REFERIMIENTO ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.

La demanda en referimiento debe hacerse en caso de urgencia. En materia inmobiliaria actual como juez de referimiento el juez de jurisdicción original.

Procedimiento:
El demandante citara mediante acto de alguacil a la parte demandada para que comparezca en el plazo un día franco ante el juez apoderado, quien dictaminara en un plazo no mayor de quinces días contados a partir de la audiencia en referimiento.

Recursos:
La sentencia en referimiento es recurrible ante el Tribunal Superior de Tierras, en un plazo de 15 días a partir de la notificación de la sentencia.

7.- PARTICIÓN DE INMUEBLES REGISTRADOS.
Este procedimiento busca poner termino al estado de indivisión entre copropietarios, herederos, etc.

Cuando la partición es amigable se ejecuta de forma administrativa.

La Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer la determinación de herederos cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados.


LA AUDIENCIA.

La audiencia estará precedida por el juez.

En los procedimientos que no son de orden público solo se celebrara dos audiencias:

Audiencia de sometimiento de pruebas, Ley 108-05, Art. 60.-
Las partes presentan pruebas, y pueden solicitar cualquier prueba que le resulte inaccesible. La partes comparecientes quedan citadas. Excepcionalmente si aparecen nuevas pruebas o elementos se podrá fijar audiencia para tales fines.


Audiencia de fondo, Ley 108-05, Art. 60.-
las partes deben presentar sus conclusiones por escrito, pudiendo el juez conceder plazos a las partes, no mayores de quince (15) días consecutivos a los fines de depósito de escritos ampliatorios.

En la audiencia de fondo pueden presentarse las siguientes situaciones:
• Medios de inadmisión.
• Exclusión de la fianza de solvencia judicial.
• Excepción de incompetencia.
• Prueba pericial.

PUBLICIDAD Y NOTIFICACIÓN
La publicidad consiste en poner en conocimiento de los demás actuaciones que se están realizando. Los tipos de publicidad contemplados son:
Publicidad de la mensura.
Publicidad de las actuaciones.
Publicidad registral.


RECURSOS ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA.

CONTRA LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS:
Reconsideración: puede ser interpuesto por cualquier persona afecta por un acto o resolución.

Plazo: de quince (15) días, contados a partir de la fecha de publicidad de la
actuación.

Recurso jerárquico. Se interpone ante el órgano jerárquicamente superior al que dictó el acto o la resolución recurrida, mediante una instancia en revisión.

Plazo: El plazo para interponer el recurso es de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que este recurso quedó habilitado. El órgano recurrido deberá pronunciarse dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la fecha de la presentación de la instancia en revisión. Denegada la revisión o vencido este plazo sin obtener respuesta, queda habilitado el recurso jurisdiccional.

Recurso jurisdiccional. Se interpone ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, en función del órgano que dictó el acto o resolución recurrida, mediante instancia motivada y documentada.

Plazo: El plazo para interponer el recurso es de treinta (30) días, contados a partir de la fecha en que este recurso quedó habilitado.

CONTRA DECISIONES JURISDICCIONALES
Apelación, se interpone ante la Secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente.

Plazo: El plazo para interponer el recurso de apelación es de treinta (30) ías contado a partir de la fecha de la notificación de la sentencia por acto de alguacil.

Otros recursos que pueden interponerse son:
Casación, regido por la Ley de Casación.
Revisión por causa de error material.
Revisión por causa de fraude.

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